譲渡所得税から逃れる方法

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譲渡所得税とは

まず初めに譲渡所得税とは所有する土地や建物といった不動産を売却した際に得た利益(譲渡所得)にかかる税金のことです。
譲渡所得に対しては、給与所得などの他の所得とは分離して(これを分離課税制度といいます。)所得税と住民税を計算し課税されます。また、所得税には基準所得税に対して2.1%が復興特別所得税として加算されます。
所有していた年数やマイホームを売却したなどの特別な条件のもとでは税金が軽減される措置があります。

 

不動産を売却して利益が出ると、所得税や住民税がかかる。この譲渡所得にかかる所得税や住民

譲渡所得にかかる税金とは?

譲渡所得は、単に「売れた価格」という考え方ではなく、不動産を売るまでには、まずその不動産を買ったときの価格や費用があったり、売るときにも費用がかかります。それらの価格や費用を売れた価格から差し引いたものが譲渡所得というわけです。

具体的に譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得=売買価格-取得費-譲渡費用

計算式の中の「取得費」は買ったときの金額と買ったときの費用の合計、「譲渡費用」は売ったときの費用のことです。取得費と譲渡費用は具体的には以下のような費用を指します。

【取得費】
・土地・建物の購入代金や建築代金
・購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
・仲介手数料
・測量費、整地費、建物解体費、引越し費用など

【譲渡費用】
・仲介手数料
印紙税
・借家人に支払った立退料
建物解体
・増築登記、滅失登記費用
・引越し費用
・測量費用

 ※建物は年数経過により価値が減少していくので、経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引くことになりますのでご注意下さい。

 

譲渡所得・税率の計算方法

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率を掛けて計算されます。税率は以下のように、その不動産を所有していた期間によって異なります。所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」です。

【短期譲渡所得】
譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となる

【長期譲渡所得】
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

また、長期譲渡所得については所有期間が10年を超えると、譲渡所得のうち6000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。

【所有期間が10年超の場合のマイホームの軽減税率の特例】
・譲渡所得6000万円以下の部分

譲渡所得×14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)

・譲渡所得6000万円超の部分
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

具体的に、マンションを3000万円で売ったケースについて、所有期間による税額の違いを計算してみると以下のようになる。

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされるので注意が必要だ。買ってから5年目の年はまだ「5年以内」なので、その年に売却すると短期譲渡所得になってしまう。

【設定条件】
収入金額(売却価格) 3000万円
購入時価 2500万円(土地1000万円、建物1500万円)
購入時費用 75万円(土地分30万円、建物分45万円)
売却時費用 105万円

【所有期間3年の短期譲渡所得のケース】
譲渡所得

収入金額3000万円-取得費(購入時価格2500万円+購入時費用75万円-減価償却費62万5725円※1)-譲渡費用(売却時費用105万円)=382万5725円

税額
382万5725円×39.63%=151万6100円(100円未満切り捨て)

※1 減価償却費=(建物価格1500万円+建物分購入時費用45万円)×90%×償却率0.015×経過年数3

【所有期間7年の長期譲渡所得のケース】
譲渡所得

収入金額3000万円-取得費(購入時価格2500万円+購入時費用75万円-減価償却費146万25円※2)-譲渡費用(売却時費用105万円)=466万25円

税額
466万25円×20.315%=94万6600円(100円未満切り捨て)

※2 減価償却費=(建物価格1500万円+建物分購入時費用45万円)×90%×償却率0.015×経過年数7

【所有期間12年の長期譲渡所得のケース】
譲渡所得

収入金額3000万円-取得費(購入時価格2500万円+購入時費用75万円-減価償却費250万2900円※3)-譲渡費用(売却時費用105万円)=570万2900円

税額
570万2900円×14.21%=81万300円(100円未満切り捨て)

※3 減価償却費=(建物価格1500万円+建物分購入時費用45万円)×90%×償却率0.015×経過年数12

譲渡所得にかかる所得税は、管轄の税務署で確定申告をして納税することになります。申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日まで。必要な申告書は税務署で手に入るほか、国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」を使ってパソコンで作成したり、電子申告することもできますよ。

納税は申告時期と同じ期間中に税務署か金融機関で手続きをします。申告の際に振替納税の手続きをすることも可能で、その場合は4月20日前後に指定口座から自動引き落としとなります。また延納の手続きをすれば納付期限までに税額の2分の1を納付し、残りを5月31日までに納付することもできますが、延納期間中は年1.6%の利子税が加算されます。

なお、所得税の確定申告をすれば住民税については改めて手続きする必要はなく、給与所得者の場合は勤務先が給与から天引きして納付してくれる。自営業者などは申告した年の5月以降に市町村から納付書が送られてくるので、一括払いか年4回の分割払いで納税すれば大丈夫です。

 

どういう場合に譲渡所得税がかかるの??

実際によくある事例から見ていきましょう!

 

あまり難しいことを書いてもよくわからないので、実務でよくあるお話からいきましょう。

 

相続

例)両親が亡くなり所有者(登記名義人)である父親から物件を相続した。しかし、亡くなってから既に3年以上経過しての相続であった。

 

※登記名義人が亡くなった日から3年以内の売却は譲渡所得税が軽減されます。(条件あり)

条件(一戸建ての場合)

・耐震基準に適合したリフォームをする

・解体して更地にする

上記のどちらかが条件で、相続開始から3年以内、1億円以内の売却で最大3000万円が控除されます。

 

例の場合は相続時に既に3年以上経過してしまっていますので、譲渡所得税がかかってしまいます、、、。

もっと早く事実をしておけばよかったですね。

 

賃貸に出していた

これもよくある相談の一つです。

一度賃貸に出してしまうとどうあがいても譲渡所得税がかかりますのでご注意下さいね。

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実務でよくあるパターンはこの2パターンくらいですかね。

 

売主負担で解体すれば税金がかからないのになぜか現況で売ってしまう人とかもいました。

残念でした、、、。

 

あとは単純に売却利益が3000万円を超える場合は利益に対する税金がかかりますのでご承知おき下さい。

 

譲渡所得税がかからない場合

  • 居住用財産の売却(住んでいる物件)
  • 売却益が3000万円以下(居住している)
  • 亡くなって3年以内の相続→解体更地or耐震適合リフォーム
  • 空き家になって3年以内の売却→解体更地or耐震適合リフォーム
  • そもそも利益が出てない

このあたりがクリアできていれば控除される可能性はありますので、詳しくは最寄りの税務署にご確認ください。

※税務署へのお問い合わせはご本人様のみしか対応してくれませんのでお気をつけください。

 

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

あまり難しいことは書かずに事例だけで簡単に説明してみました。

譲渡所得税は知らなくて損している方はたくさんみてきました。

ご売却の際はくれぐれも税金がっぽり取られないように気をつけてくださいね。