知って得するマンション売却の方法

マンションの売却は不動産選びが重要！！

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こんにちはmaro.maroです。

元不動産売買営業の私がマンションのご売却について解説していきたいと思います。

 

査定が必要な理由

マンションを売却する時、売りに出す前にどれくらいの金額で売れるのかを調べるため、不動産会社に査定をしてもらいます。自身ではこのくらいで売れると思っていても、実際の価値はもっと高いかも知れないし、低いかも知れません。恥ずかしい金額で売り出す前に、しっかり根拠を元に売り出し金額を決めていきましょう！

 

マンション売却までの流れ

マンション売却は以下のような流れで進みます。



・一括査定サイトなどを使って不動産会社に査定依頼をする

・実際に訪問してもらい、査定額を算出してもらう。
・気に入った不動産会社と媒介契約を締結する
・媒介契約を締結した不動産会社が売却活動を始める
・不動産会社が買主を見つけて売買契約を締結する
・代金を受け取ってマンションを引き渡す

マンションの売却は不動産会社に査定を依頼するところからスタートです。所有のマンションがいくらで売れそうか、売り出し価格はどうするか、販売活動のパートナーとなる不動産会社と出会うステップでもあります。査定の成功が、マンション売却の成功のカギを握るともいえますので、知識をしっかりと身に着けておきましょう。

 

査定の流れ

不動産会社に査定依頼をする際の流れと実際どの様に査定が行われていくか解説していきます。

  • 複数社に机上査定を依頼する
  • 机上査定の結果を受けて数社に絞って訪問査定を依頼する
  • 訪問査定の結果を受けて媒介契約を結ぶ
  • 写真撮影をし、売り出し価格を決めて販売スタートする

と、ここまでは一般的なサイト等に書いている流れですが、実際のところはどうなのでしょうか？？

 

基本的に不動産会社は机上査定を嫌います。

なぜか？売らない方が多いからです。時間の無駄になることが多いので、私は査定書などの書類は作らずざっくりとした金額しか伝えていませんでした。

 

不動産会社は一括査定サイトに数万円の費用をかけて集客しています。

『売る気はないが金額だけ知りたい』

これが一番嫌われます。

 

今は売らなくても、1年以内くらいには考えようかな、、、

くらいの方であれば査定してもらっても良いかも知れませんね。

 

机上査定と訪問査定の違い

机上査定とは、実際に売却予定の不動産を見ずに、近隣物件の売却事例や不動産のデータを基に簡易的に査定額を算出する方法です。実際に売却するかどうかは決めておらず、まずはおおよその金額だけでも知っておきたいといった方に向いている査定方法になります。

一方、訪問査定とは、机上査定に加え、実際に室内の状況や周辺環境も確認した上で査定額を算出する方法で、より正確な査定額を出すことが可能です。こちらは具体的に売却を検討されている方にお勧めです。

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最も高く売れる査定方法

これは間違いなく訪問査定です。

見てもないのに高く見積もってくる会社さんは正直どこまで信用できるかわかりません。

 

マンションの査定で確認する事項

  • 室内状況（瑕疵がないか、使用状況）

  • 住宅ローンの残債

  • 新築時の価格

  • 同マンションの売却事例

  • 周辺マンションの売却事例

  • リフォーム箇所の有無

  • どれくらいのリフォームが必要になるか

大体この辺りをみます。

 

住宅ローンの残債をなぜ聞くの？？という方もいらっしゃると思いますが、

そもそも住宅ローンが残っている状態で売買はできません。

お引き渡し時には完済する必要があるので、最低限抵当権が消せる金額で売る必要がありますよね。

どうしても残債が消せない様な金額でしか売れない物件に関しては自己資金で抹消していただきます。

 

訪問査定時の注意点・用意しておくと助かるもの

訪問査定時にはいくつかの注意点と用意していただきたいものがあります。

まずは注意点

  1. お部屋は綺麗に掃除しておきましょう
  2. 故障箇所や瑕疵に値すること、気になることは全て告知しましょう
  3. 相続等で所有者が違う場合は相続ができる状態なのか確認しておきましょう
  4. 共有名義で離婚の場合などは双方と連絡が取れる状態にしてください
  5. 売却の意思確認が取れない様な高齢者は司法書士に相談しましょう

次に査定時に用意しておくと喜ばれるもの

  1. 新築時の売買契約書
  2. 間取り図
  3. 価格表
  4. 固定資産税の納付書
  5. 管理規約
  6. 権利書（登記識別情報）
  7. 各種説明書

売買は不動産会社選びが重要！

査定をしてもらったら不動産会社選びです。

 

まずその不動産会社がある程度の知名度があるか、売買を得意としているのか、集客力があるのかを見極める必要があります。

 

売買を得意としているかというのは、賃貸をメインでやっている会社はあまり売買を得意としていないからです。

 

集客力で言うと、例えばインターネット媒体で広告を何社に出しているのか

  • アットホーム
  • SUUMO
  • Yahoo不動産
  • 不動産ジャパン
  • ホームズ

etc...

このあたりでもだいぶ変わってきます。

また、写真撮影の技術も見ておきましょう。

 

携帯で撮影している様な会社さんはあまり印象が良くありません。

デジカメ、一眼レフカメラ、３６０度カメラなど、高画質のカメラを使用し、見た目を良くすることで集客にもつながりますので、妥協していない会社を選びましょう。

 

そして何より大事なのは担当者とあなたの気が合うか！！

高額な売買において担当者は重要です。営業から値段の交渉、引き渡しまでのスケジュール管理など、頻繁にやりとりをしていくことになります。

 

信用できるパートナーを選択してください。

 

まとめ

  • 査定は訪問査定がお勧め
  • 査定時は綺麗にしておく
  • 売らない人は査定しないであげて
  • 売買は不動産会社と担当者で決まる

以上を参考にご売却を検討の際は査定をしてみてくださいね。